Diária no Airbnb: como calcular o preço com ocupação e limpeza

A agenda de janeiro está lotada, a diária está linda, e você sente que o imóvel virou uma mina de ouro. Chega maio, com meia dúzia de noites ocupadas, e a diária que parecia ótima não paga nem o condomínio. Já passou por isso, ou tem medo de passar?

O preço da diária no Airbnb não se decide olhando os anúncios vizinhos. Ele sai do custo do imóvel, do custo de cada estadia e de quantas noites você consegue ocupar de verdade.

Dois tipos de custo, e é bom não misturar

Separe tudo em duas listas. Elas pensam diferente.

Custos fixos do mês: existem com o imóvel vazio ou cheio. Condomínio, IPTU dividido por 12, internet, luz e água mínimas, seguro, manutenção e reposição de enxoval e louça. Se o imóvel é financiado, entra a parcela. Se é alugado pra sublocar (com autorização do contrato), entra o aluguel.

Custos de cada estadia: só aparecem quando tem hóspede. Faxina, lavanderia, itens de cortesia (café, papel, sabonete) e energia extra de ar-condicionado e chuveiro.

E aqui mora a pegadinha mais comum: a faxina é por estadia, não por noite. O hóspede que fica duas noites paga a mesma limpeza do que fica cinco.

Dica rápida: divida o custo da estadia pela estadia média dos últimos meses pra saber o custo de cada noite. Se a média cair, esse custo sobe.

A taxa da plataforma é uma sócia invisível

A plataforma fica com uma parte do valor da reserva, como uma sócia que só aparece na hora do repasse. O modelo de cobrança pode mudar conforme o tipo de conta e o país. Não use o número de um vídeo antigo nem de outro anúncio: abra o seu painel de anfitrião e a central de ajuda oficial e veja qual percentual sai do seu repasse.

No exemplo abaixo, usamos 20%, só pra facilitar a conta. Se você também vende reserva direta por PIX, cada canal tem sua taxa e vale fazer a conta pra cada um.

Quantas noites pagam o imóvel

Agora juntando tudo, com números redondos de exemplo. O imóvel tem R$ 1.500 de custos fixos no mês. Cada noite ocupada custa R$ 50 (limpeza, lavanderia, cortesias e energia, já diluídos pela estadia média).

Com diária de R$ 250: a plataforma fica com R$ 50 e o custo da noite é R$ 50. Sobram R$ 150 por noite pra pagar o fixo. R$ 1.500 divididos por R$ 150 dão 10 noites. Da 11ª em diante, cada reserva é lucro.

Mito x verdade: "calendário cheio é sempre melhor"

Mito: "Diária baixa lota o calendário, então ganho mais."

Verdade: veja o mesmo imóvel com diária de R$ 150. A plataforma fica com R$ 30, o custo da noite continua R$ 50, e sobram só R$ 70. Agora são necessárias mais de 21 noites (R$ 1.500 divididos por R$ 70) só pra empatar. É ocupar mais de dois terços do mês sem ganhar um centavo, com mais desgaste de enxoval e mais atendimento.

O contrário também vale: com diária maior, o imóvel se paga com poucas noites. A pergunta certa não é "qual a diária dos vizinhos", e sim "quantas noites eu consigo ocupar com cada preço". A relação entre preço e ocupação está explicada em taxa de ocupação e preço.

Como chegar na diária com lucro

Inverta a conta. Decida quanto de lucro quer e quantas noites espera ocupar, de forma realista.

Em palavras: some o fixo com o lucro que você quer, divida pelas noites esperadas, acrescente o custo da noite, e divida o total pelo que sobra depois da taxa da plataforma. Esse é o preço que cobre tudo.

Se a ocupação real for menor do que você imaginou, ou você ajusta a diária, ou o lucro desejado.

Estadia curta, alta e baixa temporada

Três ajustes mudam a conta:

Estadia curta custa mais por noite. Se a média cai de três pra duas noites, a faxina é dividida por menos noites e cada uma fica mais cara. A saída é exigir mínimo de noites ou cobrar a limpeza separada. A conta está em quanto cobrar de taxa de limpeza.

Alta e baixa temporada. Na baixa, as noites ocupadas podem não cobrir o fixo; a diferença precisa vir da alta. Olhe o ano inteiro, não mês a mês. Quem tem casa de praia ou serra encontra essa conta em casa de temporada na alta e na baixa.

Quem cuida do imóvel. Se um coanfitrião faz check-in, mensagens e limpeza, a comissão dele sai do faturamento. Coloque esse percentual junto com a taxa da plataforma. Veja quanto cobra um coanfitrião.

Mini teste: você está cobrando como o vizinho?

• O condomínio e o IPTU dele são iguais aos seus?
• A limpeza dele custa o mesmo que a sua?
• Ele ocupa as mesmas noites que você?

Se a resposta é "não sei", não use o preço dele como régua. Cada imóvel tem a própria conta. E a renda de aluguel pode ter imposto, e a reforma tributária traz regras novas pra locação, então confirme com um contador o que vale pro seu caso.

Cola pra levar

• Liste todos os custos fixos do imóvel e some o mês.
• Calcule o custo de cada noite pela estadia média.
• Confira a taxa da plataforma no seu painel.
• Veja quantas noites pagam o mês e compare com a ocupação real dos últimos 12 meses.
• Separe alta e baixa temporada.

Se der preguiça de refazer a conta, o app faz por você. E dá pra conferir o ponto de equilíbrio na calculadora de ponto de equilíbrio. Mais ideias de hospedagem estão na página de hospedagem.